Jedno „ne“ neznamená konec

Každá banka má svá vlastní pravidla. Jedna počítá váš příjem přísněji, jiná mírněji. Jedné vadí stará půjčka, druhá ji tolik neřeší. Jedna nepřijme určitý typ příjmu, druhá ano.

Takže když vám jedna banka řekne ne, neznamená to, že vám řeknou ne všechny. Znamená to, že jste u té konkrétní banky nesplnili jejich podmínky.

Než ale půjdete do další banky, zjistěte, proč vás ta první odmítla. Jinak tam narazíte znovu.

Nejčastější důvody, proč banka hypotéku zamítne

Problém v historii splácení

Banky si zjišťují, jak jste v minulosti spláceli půjčky. Existují databáze, kam banky a další věřitelé zapisují, jestli lidé platí včas. Když jste někdy splátku zaplatili pozdě, banka to uvidí.

Často jde o věci, na které lidé dávno zapomněli. Mobilní tarif, který jste neplatili. Malá půjčka z doby studií. Nákup na splátky, kde jste jednu splátku přehlédli.

Co s tím: zjistěte si, co o vás v těch databázích je. Výpis si můžete vyžádat sami, souhrnný výpis vydávají například vybrané pobočky České pošty. Pokud tam je stará chyba, je dobré ji umět vysvětlit a mít doloženo, že je dávno vyřešená.

Malé půjčky a nákupy na splátky

Telefon na splátky, nákup s odloženou platbou, malá půjčka na dovolenou. Každá taková splátka vám ubírá z hypotéky. Pravidlo z praxe: každých 1 000 Kč jiných splátek ubere zhruba 180 000 Kč z hypotéky.

Banka navíc vidí, jak často si půjčujete. Měl jsem klientku, která si během pár měsíců vzala tři úvěry. Všechny poctivě splácela. Přesto jí další banka nabídla úrok přes 8 %. Časté půjčování působí, jako byste nevycházeli s penězi. Před hypotékou si proto dejte pár měsíců pauzu od jakýchkoliv nových půjček.

Malé půjčky mají ještě jeden háček. Obvykle se splácí jen pár let, takže mají vysoké splátky. Další klientka měla čistý příjem kolem 37 000 Kč a několik malých půjček s krátkou dobou splácení. Splátky jí braly tolik, že na hypotéku nedosáhla. Spojili jsme půjčky do jedné na delší dobu. Měsíční splátka klesla zhruba na polovinu. A byt za 2 miliony mimo Prahu najednou vyšel. Řekla mi: „To mě ani nenapadlo, že je to možné.“

Pořadí je důležité. Nejdřív narovnat půjčky, pak teprve žádat o hypotéku.

Dluh na daních nebo pojištění

Nedoplatek na finančním úřadě, sociálním nebo zdravotním pojištění je pro většinu bank stopka. Týká se to hlavně podnikatelů, ale i zaměstnanců, kteří mají například vedlejší příjem.

Některé banky koukají i na drobné dluhy u úřadů. Zapomenutá daň z nemovitosti za pár set korun se může změnit v exekuci. A exekuce hypotéku shodí, i když jde o maličkost.

Co s tím: předem si projít, jestli nikde nic nedlužíte. Zaplatit a mít potvrzení.

Neschopenka v době žádosti

Dokud trvá neschopenka, hypotéku většinou nedostanete. Banka to pozná. Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele ukazuje příjem za poslední rok i za poslední tři měsíce. A na výpisech jsou místo výplaty vidět dávky.

Co s tím: nepodepisujte zatím rezervaci bytu. Připravte si všechno ostatní. Po návratu do práce banka obvykle chce vidět pár běžných výplat, a pak se dá žádat.

Co banka vidí na výpisech

Banka si od vás obvykle vyžádá výpisy z účtu za poslední tři měsíce, některé za šest. Chce na nich vidět normální život. Nájem, telefon, nákupy. Vidí ale i všechno ostatní. Splátky, o kterých jste jí neřekli. Pravidelné sázení. Účet často v mínusu.

Pár dalších věcí, které na výpisech lidi překvapí. Hotovost, kterou si sami vložíte na účet, pro banku příjem není. A když vám výplata přijde a hned odejde jinam, banka bude chtít vidět i ten druhý účet.

Nikdy nic netajte. Banka to stejně najde. A když zjistí, že jste něco zamlčeli, je to horší než samotný problém.

Odhad nemovitosti

Někdy nejde o vás, ale o nemovitost. Banka nepůjčuje z ceny, půjčuje z odhadu. Když odhadce, se kterým banka spolupracuje, ocení byt níž, než je kupní cena, banka vám půjčí méně. A vám pak chybí peníze na doplacení.

Podobně je to s levnými byty. Byty za 1,5 až 2 miliony banky do zástavy často nechtějí. Některé mají dokonce seznam ulic, kam nepůjčují. Zástava znamená, že byt slouží bance jako záruka.

Co s tím: doplnit vlastní peníze, vyjednat nižší cenu, nebo zkusit jinou banku. U levnějších bytů je nejlepší nechat banku byt prověřit ještě před rezervací. Stačí výpis z katastru a fotky. Odpověď pak obvykle platí zhruba tři měsíce.

Pojďme to spočítat

Vezměme si modelový pár, jaký na schůzkách vídám často. Dohromady vydělávají na ruku zhruba 55 000 Kč. Chtějí hypotéku 3,9 milionu se splatností 25 let, tedy splácet ji 25 let. K tomu splácí telefon, zhruba 1 500 Kč měsíčně. Banka je odmítla.

Počítám s modelovou sazbou 5,5 %. Splátka 3,9 milionu na 25 let by vyšla zhruba na 23 950 Kč. Spolu s telefonem 25 450 Kč. To je přes 46 % jejich příjmu. Většina bank chce, aby splátky byly do zhruba 40 %.

Co se dá udělat:

1. Doplatit telefon. Splátka 1 500 Kč zmizela. Podle pravidla výše to samo o sobě uvolní zhruba 270 000 Kč hypotéky.
2. Prodloužit splatnost na 30 let. Splátka se tím sníží.
3. Přidat část úspor, aby stačila hypotéka 3,7 milionu.

Splátka 3,7 milionu na 30 let vychází zhruba na 21 000 Kč. To je asi 38 % příjmu. A to už je pod hranicí, se kterou většina bank pracuje. S takto upravenou žádostí má pár reálnou šanci uspět, klidně v jiné bance.

Co udělat, když vás banka odmítla

• Zeptejte se, proč. Banka vám nemusí říct všechno, ale obvykle naznačí, kde byl problém.
• Neběhejte hned po dalších bankách. Nejdřív najděte a vyřešte důvod.
• Sedněte si na chvíli na ruce. Někdy je lepší pár měsíců počkat. Splatit malé půjčky, ukázat pár měsíců čistých výpisů, vrátit se do práce.
• Nechte to spočítat někoho, kdo zná pravidla víc bank. Každá počítá jinak, a to je vaše šance.

Nikdy vám nemůžu slíbit, že hypotéku dostanete. Schvaluje ji banka. Ale můžu vám říct, kde je problém a jestli se dá vyřešit.

Závěr

Zamítnutí hypotéky není ostuda a většinou ani konečná. Je to informace, že něco je potřeba spravit nebo zkusit jinde.

Napište mi, co vám banka řekla. Podíváme se na to spolu a zjistíme, jestli a kde je cesta. Moje služba vás nic nestojí.

Časté otázky

Můžu požádat o hypotéku v jiné bance hned po zamítnutí?

Můžete. Ale vyplatí se nejdřív zjistit, proč vás první banka odmítla. Jinak můžete narazit na stejný problém.

Chcete to spočítat pro vaši situaci? Domluvte si nezávaznou konzultaci.

Jak dlouho musíte podnikat

Většina bank chce, abyste podnikali celý rok a měli za sebou podané daňové přiznání.

Pokud jste začali podnikat nedávno, neznamená to automaticky „ne“. Nejkratší cesta, kterou znám, je šest měsíců. Po půl roce podnikání umí některé banky, například ČSOB, spočítat váš příjem z výpisů z účtu za poslední tři měsíce.

Pozor na jednu věc. Těch šest měsíců se počítá od založení živnosti, ne od první faktury.

Mám odejít ze zaměstnání a podnikat?

Vezměme si člověka, který v zaměstnání bere 44 000 Kč na ruku a dostal nabídku dělat totéž na živnost za zhruba 100 000 Kč fakturace měsíčně. I ta nejvstřícnější banka by z toho uznala kolem 55 000 Kč. Zhruba milion hypotéky navíc. Jenže až po roce podnikání. Jako zaměstnanec dosáhne na hypotéku hned po zkušební době.

Když potřebujete bydlet do roka, vyhraje zaměstnání. Když máte čas, může být dlouhodobě lepší živnost.

Z čeho banka počítá váš příjem

U živnostníka banka obvykle vezme poslední daňové přiznání. A nedívá se na to, kolik jste vyfakturovali. Dívá se na zisk. Tedy na to, co zbyde, když od příjmů odečtete výdaje.

Většina živnostníků si výdaje neuplatňuje podle skutečných účtenek. Uplatní si takzvaný výdajový paušál. To znamená, že stát vám bez dokládání uzná určité procento z příjmů jako výdaje. U řemesla je to 80 %, u většiny ostatních živností 60 %.

Pro daně je to výhodné. Pro banku to ale znamená, že váš zisk je na papíře malý. A z malého zisku je malá hypotéka.

Další věc: banka obvykle vezme zisk z přiznání a vydělí ho dvanácti. I když jste podnikali jen část roku.

Měl jsem klienta, který začal podnikat v červenci. Za půl roku měl zisk kolem 100 000 Kč. Ve skutečnosti tedy zhruba 16 000 Kč měsíčně. Banka ale vydělila dvanácti, protože přiznání je za rok. Vyšlo jí kolem 8 000 Kč měsíčně. A ani to nevzala celé. Když jsme našli banku, která to umí spočítat jinak, přidalo mu to zhruba půl milionu hypotéky.

Pojďme to spočítat

Vezměme si truhláře. Za rok vyfakturuje 1 200 000 Kč. Uplatňuje výdajový paušál 80 %, protože truhlářství je řemeslo.

• Příjmy za rok: 1 200 000 Kč
• Paušální výdaje 80 %: 960 000 Kč
• Zisk v přiznání: 240 000 Kč
• Měsíčně: 20 000 Kč

Pro banku tedy truhlář „vydělává“ 20 000 Kč měsíčně. Přitom mu na účet chodí mnohem víc.

Počítám s modelovou sazbou 5,5 % a splatností 30 let. Když vezmeme pravidlo, že splátka má být do zhruba 40 % příjmu, vychází splátka 8 000 Kč. To odpovídá hypotéce kolem 1,4 milionu korun. Na byt to většinou nestačí.

Pro srovnání: grafik s volnou živností a stejnou fakturací by měl paušál 60 %. V přiznání by mu zůstalo 480 000 Kč, tedy 40 000 Kč měsíčně. Hypotéka by vyšla zhruba na 2,8 milionu, tedy dvakrát vyšší.

Co s tím? Některé banky umí u živnostníků počítat i jinak, například z obratu, tedy z toho, kolik vyfakturujete. A některé mají pro určité obory příznivější výpočet. Proto u podnikatelů vždy porovnávám víc bank. Rozdíl mezi nimi bývá velký.

Paušální daň: proč vás banka „nevidí“

Pokud platíte paušální daň, nepodáváte daňové přiznání. Banka tedy nemá z čeho vycházet. Nic se neděje, jen musí váš příjem zjistit jinak.

Banky v tom případě chtějí obvykle výpisy z podnikatelského účtu za posledních několik měsíců. Z nich spočítají, kolik vám přišlo. Pak od toho odečtou výdaje podle druhu živnosti, stejně jako u paušálu. A některé odečtou i samotnou paušální daň, kterou platíte.

Pro banku jste s paušální daní tak trochu záhada. Některé banky s ní umí pracovat, jiné skoro vůbec. Výběr bank je tedy menší.

Pokud plánujete hypotéku, zvažte, jestli z paušální daně na rok nevystoupit a nepodat normální přiznání. Zaplatíte nejspíš víc na daních. Ale budete vybírat z většiny bank. Nechte si spočítat obojí. O paušální dani na příští rok se rozhoduje vždy na jeho začátku. Pro rok 2027 je termín 11. ledna 2027.

Co z toho plyne: posílejte všechny platby od zákazníků na jeden podnikatelský účet. Většina bank uzná jen to, co na účtu vidí a co jde doložit fakturou.

Nárazové faktury

Banka má ráda pravidelnost. Když fakturujete každý měsíc podobné částky, působí to jako stabilní příjem.

Když máte jednu velkou fakturu za rok a jinak skoro nic, záleží hodně na bance. Většině bank stačí přiznání a doklad, že jste daň zaplatili. Některé ale chtějí i výpisy za šest měsíců. A z nich vyškrtnou nejsilnější a nejslabší měsíc. Když vám peníze přišly jednou fakturou, nezbude po škrtnutí skoro nic.

Viděl jsem to u klienta, který měl za rok kolem 2 milionů, ale v jedné faktuře. Stejné přiznání, jiná banka, úplně jiné číslo. Proto mi vždycky řekněte nejen kolik vyděláváte, ale i jak vám peníze chodí.

Úvěr na firmu není na bydlení

Na schůzkách to slyším často. „Vezmu si úvěr na IČO a koupím si za něj byt.“ Na vlastní bydlení to nedoporučuji. Na bydlení slouží hypotéka na vás jako na člověka. A rozdíl je velký:

• Je dražší. Úrok bývá zhruba o procento vyšší. Na každý milion je to kolem 640 Kč měsíčně navíc (počítám s 6,5 % místo 5,5 % na 30 let). U 4 milionů skoro 2 600 Kč měsíčně.
• Dražší předčasné splacení. U podnikatelského úvěru můžete zaplatit 3 až 5 % ze splacené částky. U hypotéky je to nejvýš 1 % a maximálně 50 000 Kč.
• Menší ochrana. Podnikatelský úvěr nechrání zákon, který chrání běžné lidi s hypotékou a půjčkami.

Na co si dát pozor

• Mluvte s účetní dřív, než podáte přiznání. Pokud plánujete hypotéku v příštím roce, řekněte to účetní předem. Je to vždycky něco za něco. Nižší daně znamenají menší hypotéku.
• Nemějte dluhy na daních a pojištění. Nedoplatek na finančním úřadě, sociálním nebo zdravotním pojištění je pro banku vážný problém.

Závěr

Hypotéka pro OSVČ jde. Jen je potřeba vědět, co banka uvidí na papíře, a vybrat banku, která váš typ podnikání počítá nejlépe.

Napište mi, co děláte a jak máte nastavené daně. Spočítáme to spolu. Moje služba vás nic nestojí.

Časté otázky

Dostanu hypotéku, když podnikám teprve pár měsíců?

Nejdřív po šesti měsících od založení živnosti, a jen u některých bank. Většina bank chce rok podnikání a podané přiznání.

Můžu mít hypotéku, když platím paušální daň?

Ano, ale ne v každé bance. Banka váš příjem spočítá z výpisů z podnikatelského účtu, protože přiznání nemáte. Některé banky to skoro neumí.

Chcete to spočítat pro vaši situaci? Domluvte si nezávaznou konzultaci.

Banka počítá s penězi na ruku, ne s hrubou mzdou

Na pracovní smlouvě máte třeba 40 000 Kč. To je ale hrubá mzda. Na účet vám přijde zhruba 32 000 Kč. A banka počítá právě s tím, co vám opravdu přijde na účet.

Na schůzkách to vidím často. Lidé si počítají hypotéku z hrubé mzdy. Rozdíl 8 000 Kč měsíčně vypadá jako drobnost. Jenže v hypotéce to dělá zhruba 800 000 Kč, se kterými počítali a které jim banka nedá.

Takže když si budete hypotéku odhadovat sami, otevřete si výplatní pásku nebo výpis z účtu. Ne číslo ze smlouvy.

Pokud žádáte ve dvou, banka vaše čisté příjmy sečte.

Co banka do příjmu započítá a co ne

• Výplata ze zaměstnání ano, obvykle jako průměr za poslední měsíce.
• Rodičovská většinou ano, každá banka ji ale počítá trochu jinak.
• Výživné na děti většinou ano.
• Nájem, který vám někdo platí, obvykle zhruba ze 70 %.
• Přivýdělek na živnost ano, ale jen z části a až když živnost běží alespoň půl roku až rok. Z 10 000 Kč vám banka uzná třeba 4 500 Kč.
• Peníze na ruku, které nikde nejsou vidět, banka nevezme.

Pravidlo první: splátka do zhruba 40 % příjmu

Česká národní banka bankám doporučuje, aby všechny vaše splátky dohromady nebyly vyšší než zhruba 40 % čistého měsíčního příjmu. Banky mají svá vlastní pravidla, ale většina se drží kolem téhle hranice.

Jednoduchá pomůcka z praxe: každých 10 000 Kč čistého příjmu navíc nebo méně posune hypotéku zhruba o milion korun. Je to orientační číslo, ale na rychlý odhad stačí.

Pravidlo druhé: celý dluh do zhruba osminásobku ročního příjmu

Druhá hranice je celková výše dluhu. Ta by neměla přesáhnout zhruba osminásobek vašeho čistého ročního příjmu. Tady se počítají všechny dluhy dohromady, nejen hypotéka.

Pravidlo třetí: vlastní peníze jsou často skutečný strop

Banka vám nepůjčí celou cenu bytu. Pokud vám je méně než 36 let a kupujete bydlení pro sebe, půjčí maximálně 90 % hodnoty nemovitosti. Pokud je vám 36 a víc, maximálně 80 %. Zbytek musíte mít z vlastního.

A pozor na jednu věc. Banka nepůjčuje z ceny, půjčuje z odhadu. Odhad je cena, na kterou nemovitost ocení odhadce, se kterým banka spolupracuje. Když je odhad nižší než kupní cena, rozdíl doplácíte vy.

Na schůzkách často vidím, že lidé mají dost vysoký příjem, ale málo našetřeno. Nedávno za mnou přišla klientka s platem kolem 42 000 Kč na ruku, bez jakýchkoliv půjček. Podle příjmu by dosáhla na hypotéku 3,5 až 4 miliony. Jenže měla našetřeno kolem 200 000 Kč. Banka jí jako člověku do 36 let půjčí 90 %. Těch 200 000 Kč tedy stačilo na byt nejvýš za 2 miliony.

Strop nebyl v příjmu. Byl v úsporách. Řešení bylo buď ještě chvíli šetřit, nebo požádat rodinu, jestli by bance neručila svou nemovitostí.

Pojďme to spočítat

Vezměme si modelový pár, který řeší otázku „na kolik dosáhneme“. On bere na ruku 35 000 Kč, ona 28 000 Kč. Oběma je pod 36 let. Mají našetřeno 400 000 Kč. Žádné jiné půjčky nemají.

Počítám s modelovou sazbou 5,5 % a splatností 30 let (splatnost je doba, za kterou hypotéku splatíte). Skutečná sazba se bude lišit podle banky a doby, kdy budete žádat.

1. Podle splátky. Dohromady mají 63 000 Kč. 40 % z toho je 25 200 Kč. Taková splátka odpovídá hypotéce zhruba 4,4 milionu korun.

2. Podle celkového dluhu. Ročně mají 756 000 Kč. Osminásobek je zhruba 6 milionů. Tady problém není.

3. Podle vlastních peněz. Mají 400 000 Kč. Když banka půjčí 90 %, těch 400 tisíc pokryje 10 % z nemovitosti za 4 miliony. Hypotéka tedy může být nejvýš 3,6 milionu.

Nejnižší číslo vyhrává. Tenhle pár dosáhne na hypotéku kolem 3,6 milionu a byt za zhruba 4 miliony. Ne kvůli příjmu, ale kvůli úsporám.

Splátka 3,6 milionu by při 5,5 % na 30 let vyšla zhruba na 20 440 Kč. To je asi 32 % jejich příjmu. Zbývá jim rezerva, a to je dobře.

Co vám z hypotéky ubírá

Každá splátka, kterou už máte, se odečte. Pravidlo z praxe: každých 1 000 Kč jiných splátek ubere zhruba 180 000 Kč z hypotéky.

Kdyby náš pár splácel auto 4 500 Kč měsíčně, podle splátky by dosáhl už jen na zhruba 3,6 milionu místo 4,4. Auto by mu ubralo skoro 800 tisíc.

To samé platí pro nákupy na splátky, kreditní karty nebo kontokorent. Kreditku v šuplíku banka bere, jako byste ji měli celou vyčerpanou, a počítá z jejího limitu měsíční splátku. Karta s limitem 40 000 Kč vám tak může ubrat až zhruba 350 000 Kč hypotéky. Podrobně o tom píšu v samostatném článku.

Na co si dát pozor

• Maximum neznamená rozumné. To, že vám banka půjčí 4,4 milionu, ještě neznamená, že byste si je měli vzít. Na rovinu: lidi spíš brzdím. Nikdy nechci jít na hranu. Stát se může cokoliv, kdykoliv, komukoliv.
• Počítejte s náklady navíc. Kromě vlastních peněz na byt budete potřebovat i na stěhování, vybavení a rezervu na pár měsíců splátek.
• Neberte si nic nového na splátky. Pokud plánujete hypotéku, nekupujte teď telefon, gauč ani auto na splátky. Ubírá vám to z hypotéky.
• Každá banka počítá trochu jinak. Stejný člověk může v jedné bance dosáhnout na víc než v jiné. Proto se vyplatí porovnat víc bank.

Závěr

Kolik vám banka půjčí, si spočítáte ze tří čísel. Příjem na ruku, splátky, které už máte, a vlastní peníze. Nejnižší výsledek je váš strop.

Pokud si nejste jistí, napište mi, kolik vyděláváte a co máte našetřeno. Spočítáme to spolu. Moje služba vás nic nestojí.

Časté otázky

Půjčí mi banka, i když mám plat 30 tisíc?

Často ano. S čistým příjmem 30 000 Kč a bez jiných splátek vychází orientačně hypotéka kolem 2 milionů korun. Hodně záleží na tom, jestli žádáte sami, nebo ve dvou, a kolik máte vlastních peněz.

Počítá banka s hrubou, nebo čistou mzdou?

S čistou. Tedy s tím, co vám opravdu přijde na účet.

Kolik vlastních peněz potřebuji?

Do 36 let alespoň 10 % z hodnoty nemovitosti, od 36 let alespoň 20 %. K tomu rezervu na poplatky, stěhování a nečekané výdaje.

Chcete to spočítat pro vaši situaci? Domluvte si nezávaznou konzultaci.