Banka mi zamítla hypotéku. Proč a co dělat dál

Lidé, kterým banka zamítla hypotéku, za mnou chodí často. A skoro vždycky mají stejný pocit. Že s nimi něco není v pořádku. Že na vlastní bydlení prostě nemají. Na rovinu: většinou to tak není. Zamítnutí má skoro vždy konkrétní důvod. A když ho najdeme, dá se s ním něco dělat.

Jedno „ne“ neznamená konec

Každá banka má svá vlastní pravidla. Jedna počítá váš příjem přísněji, jiná mírněji. Jedné vadí stará půjčka, druhá ji tolik neřeší. Jedna nepřijme určitý typ příjmu, druhá ano.

Takže když vám jedna banka řekne ne, neznamená to, že vám řeknou ne všechny. Znamená to, že jste u té konkrétní banky nesplnili jejich podmínky.

Než ale půjdete do další banky, zjistěte, proč vás ta první odmítla. Jinak tam narazíte znovu.

Nejčastější důvody, proč banka hypotéku zamítne

Problém v historii splácení

Banky si zjišťují, jak jste v minulosti spláceli půjčky. Existují databáze, kam banky a další věřitelé zapisují, jestli lidé platí včas. Když jste někdy splátku zaplatili pozdě, banka to uvidí.

Často jde o věci, na které lidé dávno zapomněli. Mobilní tarif, který jste neplatili. Malá půjčka z doby studií. Nákup na splátky, kde jste jednu splátku přehlédli.

Co s tím: zjistěte si, co o vás v těch databázích je. Výpis si můžete vyžádat sami, souhrnný výpis vydávají například vybrané pobočky České pošty. Pokud tam je stará chyba, je dobré ji umět vysvětlit a mít doloženo, že je dávno vyřešená.

Malé půjčky a nákupy na splátky

Telefon na splátky, nákup s odloženou platbou, malá půjčka na dovolenou. Každá taková splátka vám ubírá z hypotéky. Pravidlo z praxe: každých 1 000 Kč jiných splátek ubere zhruba 180 000 Kč z hypotéky.

Banka navíc vidí, jak často si půjčujete. Měl jsem klientku, která si během pár měsíců vzala tři úvěry. Všechny poctivě splácela. Přesto jí další banka nabídla úrok přes 8 %. Časté půjčování působí, jako byste nevycházeli s penězi. Před hypotékou si proto dejte pár měsíců pauzu od jakýchkoliv nových půjček.

Malé půjčky mají ještě jeden háček. Obvykle se splácí jen pár let, takže mají vysoké splátky. Další klientka měla čistý příjem kolem 37 000 Kč a několik malých půjček s krátkou dobou splácení. Splátky jí braly tolik, že na hypotéku nedosáhla. Spojili jsme půjčky do jedné na delší dobu. Měsíční splátka klesla zhruba na polovinu. A byt za 2 miliony mimo Prahu najednou vyšel. Řekla mi: „To mě ani nenapadlo, že je to možné.“

Pořadí je důležité. Nejdřív narovnat půjčky, pak teprve žádat o hypotéku.

Dluh na daních nebo pojištění

Nedoplatek na finančním úřadě, sociálním nebo zdravotním pojištění je pro většinu bank stopka. Týká se to hlavně podnikatelů, ale i zaměstnanců, kteří mají například vedlejší příjem.

Některé banky koukají i na drobné dluhy u úřadů. Zapomenutá daň z nemovitosti za pár set korun se může změnit v exekuci. A exekuce hypotéku shodí, i když jde o maličkost.

Co s tím: předem si projít, jestli nikde nic nedlužíte. Zaplatit a mít potvrzení.

Neschopenka v době žádosti

Dokud trvá neschopenka, hypotéku většinou nedostanete. Banka to pozná. Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele ukazuje příjem za poslední rok i za poslední tři měsíce. A na výpisech jsou místo výplaty vidět dávky.

Co s tím: nepodepisujte zatím rezervaci bytu. Připravte si všechno ostatní. Po návratu do práce banka obvykle chce vidět pár běžných výplat, a pak se dá žádat.

Co banka vidí na výpisech

Banka si od vás obvykle vyžádá výpisy z účtu za poslední tři měsíce, některé za šest. Chce na nich vidět normální život. Nájem, telefon, nákupy. Vidí ale i všechno ostatní. Splátky, o kterých jste jí neřekli. Pravidelné sázení. Účet často v mínusu.

Pár dalších věcí, které na výpisech lidi překvapí. Hotovost, kterou si sami vložíte na účet, pro banku příjem není. A když vám výplata přijde a hned odejde jinam, banka bude chtít vidět i ten druhý účet.

Nikdy nic netajte. Banka to stejně najde. A když zjistí, že jste něco zamlčeli, je to horší než samotný problém.

Odhad nemovitosti

Někdy nejde o vás, ale o nemovitost. Banka nepůjčuje z ceny, půjčuje z odhadu. Když odhadce, se kterým banka spolupracuje, ocení byt níž, než je kupní cena, banka vám půjčí méně. A vám pak chybí peníze na doplacení.

Podobně je to s levnými byty. Byty za 1,5 až 2 miliony banky do zástavy často nechtějí. Některé mají dokonce seznam ulic, kam nepůjčují. Zástava znamená, že byt slouží bance jako záruka.

Co s tím: doplnit vlastní peníze, vyjednat nižší cenu, nebo zkusit jinou banku. U levnějších bytů je nejlepší nechat banku byt prověřit ještě před rezervací. Stačí výpis z katastru a fotky. Odpověď pak obvykle platí zhruba tři měsíce.

Pojďme to spočítat

Vezměme si modelový pár, jaký na schůzkách vídám často. Dohromady vydělávají na ruku zhruba 55 000 Kč. Chtějí hypotéku 3,9 milionu se splatností 25 let, tedy splácet ji 25 let. K tomu splácí telefon, zhruba 1 500 Kč měsíčně. Banka je odmítla.

Počítám s modelovou sazbou 5,5 %. Splátka 3,9 milionu na 25 let by vyšla zhruba na 23 950 Kč. Spolu s telefonem 25 450 Kč. To je přes 46 % jejich příjmu. Většina bank chce, aby splátky byly do zhruba 40 %.

Co se dá udělat:

1. Doplatit telefon. Splátka 1 500 Kč zmizela. Podle pravidla výše to samo o sobě uvolní zhruba 270 000 Kč hypotéky.
2. Prodloužit splatnost na 30 let. Splátka se tím sníží.
3. Přidat část úspor, aby stačila hypotéka 3,7 milionu.

Splátka 3,7 milionu na 30 let vychází zhruba na 21 000 Kč. To je asi 38 % příjmu. A to už je pod hranicí, se kterou většina bank pracuje. S takto upravenou žádostí má pár reálnou šanci uspět, klidně v jiné bance.

Co udělat, když vás banka odmítla

• Zeptejte se, proč. Banka vám nemusí říct všechno, ale obvykle naznačí, kde byl problém.
• Neběhejte hned po dalších bankách. Nejdřív najděte a vyřešte důvod.
• Sedněte si na chvíli na ruce. Někdy je lepší pár měsíců počkat. Splatit malé půjčky, ukázat pár měsíců čistých výpisů, vrátit se do práce.
• Nechte to spočítat někoho, kdo zná pravidla víc bank. Každá počítá jinak, a to je vaše šance.

Nikdy vám nemůžu slíbit, že hypotéku dostanete. Schvaluje ji banka. Ale můžu vám říct, kde je problém a jestli se dá vyřešit.

Závěr

Zamítnutí hypotéky není ostuda a většinou ani konečná. Je to informace, že něco je potřeba spravit nebo zkusit jinde.

Napište mi, co vám banka řekla. Podíváme se na to spolu a zjistíme, jestli a kde je cesta. Moje služba vás nic nestojí.

Časté otázky

Můžu požádat o hypotéku v jiné bance hned po zamítnutí?

Můžete. Ale vyplatí se nejdřív zjistit, proč vás první banka odmítla. Jinak můžete narazit na stejný problém.