Kolik mi banka půjčí na hypotéku? Jednoduchý výpočet

Tuhle otázku slyším na schůzkách nejčastěji. Lidé čekají složitý vzorec, ale princip je jednoduchý. Banka se dívá na tři čísla: kolik vyděláváte, kolik už splácíte a kolik máte vlastních peněz. Nejmenší z těch tří výsledků je vaše hypotéka.

Banka počítá s penězi na ruku, ne s hrubou mzdou

Na pracovní smlouvě máte třeba 40 000 Kč. To je ale hrubá mzda. Na účet vám přijde zhruba 32 000 Kč. A banka počítá právě s tím, co vám opravdu přijde na účet.

Na schůzkách to vidím často. Lidé si počítají hypotéku z hrubé mzdy. Rozdíl 8 000 Kč měsíčně vypadá jako drobnost. Jenže v hypotéce to dělá zhruba 800 000 Kč, se kterými počítali a které jim banka nedá.

Takže když si budete hypotéku odhadovat sami, otevřete si výplatní pásku nebo výpis z účtu. Ne číslo ze smlouvy.

Pokud žádáte ve dvou, banka vaše čisté příjmy sečte.

Co banka do příjmu započítá a co ne

• Výplata ze zaměstnání ano, obvykle jako průměr za poslední měsíce.
• Rodičovská většinou ano, každá banka ji ale počítá trochu jinak.
• Výživné na děti většinou ano.
• Nájem, který vám někdo platí, obvykle zhruba ze 70 %.
• Přivýdělek na živnost ano, ale jen z části a až když živnost běží alespoň půl roku až rok. Z 10 000 Kč vám banka uzná třeba 4 500 Kč.
• Peníze na ruku, které nikde nejsou vidět, banka nevezme.

Pravidlo první: splátka do zhruba 40 % příjmu

Česká národní banka bankám doporučuje, aby všechny vaše splátky dohromady nebyly vyšší než zhruba 40 % čistého měsíčního příjmu. Banky mají svá vlastní pravidla, ale většina se drží kolem téhle hranice.

Jednoduchá pomůcka z praxe: každých 10 000 Kč čistého příjmu navíc nebo méně posune hypotéku zhruba o milion korun. Je to orientační číslo, ale na rychlý odhad stačí.

Pravidlo druhé: celý dluh do zhruba osminásobku ročního příjmu

Druhá hranice je celková výše dluhu. Ta by neměla přesáhnout zhruba osminásobek vašeho čistého ročního příjmu. Tady se počítají všechny dluhy dohromady, nejen hypotéka.

Pravidlo třetí: vlastní peníze jsou často skutečný strop

Banka vám nepůjčí celou cenu bytu. Pokud vám je méně než 36 let a kupujete bydlení pro sebe, půjčí maximálně 90 % hodnoty nemovitosti. Pokud je vám 36 a víc, maximálně 80 %. Zbytek musíte mít z vlastního.

A pozor na jednu věc. Banka nepůjčuje z ceny, půjčuje z odhadu. Odhad je cena, na kterou nemovitost ocení odhadce, se kterým banka spolupracuje. Když je odhad nižší než kupní cena, rozdíl doplácíte vy.

Na schůzkách často vidím, že lidé mají dost vysoký příjem, ale málo našetřeno. Nedávno za mnou přišla klientka s platem kolem 42 000 Kč na ruku, bez jakýchkoliv půjček. Podle příjmu by dosáhla na hypotéku 3,5 až 4 miliony. Jenže měla našetřeno kolem 200 000 Kč. Banka jí jako člověku do 36 let půjčí 90 %. Těch 200 000 Kč tedy stačilo na byt nejvýš za 2 miliony.

Strop nebyl v příjmu. Byl v úsporách. Řešení bylo buď ještě chvíli šetřit, nebo požádat rodinu, jestli by bance neručila svou nemovitostí.

Pojďme to spočítat

Vezměme si modelový pár, který řeší otázku „na kolik dosáhneme“. On bere na ruku 35 000 Kč, ona 28 000 Kč. Oběma je pod 36 let. Mají našetřeno 400 000 Kč. Žádné jiné půjčky nemají.

Počítám s modelovou sazbou 5,5 % a splatností 30 let (splatnost je doba, za kterou hypotéku splatíte). Skutečná sazba se bude lišit podle banky a doby, kdy budete žádat.

1. Podle splátky. Dohromady mají 63 000 Kč. 40 % z toho je 25 200 Kč. Taková splátka odpovídá hypotéce zhruba 4,4 milionu korun.

2. Podle celkového dluhu. Ročně mají 756 000 Kč. Osminásobek je zhruba 6 milionů. Tady problém není.

3. Podle vlastních peněz. Mají 400 000 Kč. Když banka půjčí 90 %, těch 400 tisíc pokryje 10 % z nemovitosti za 4 miliony. Hypotéka tedy může být nejvýš 3,6 milionu.

Nejnižší číslo vyhrává. Tenhle pár dosáhne na hypotéku kolem 3,6 milionu a byt za zhruba 4 miliony. Ne kvůli příjmu, ale kvůli úsporám.

Splátka 3,6 milionu by při 5,5 % na 30 let vyšla zhruba na 20 440 Kč. To je asi 32 % jejich příjmu. Zbývá jim rezerva, a to je dobře.

Co vám z hypotéky ubírá

Každá splátka, kterou už máte, se odečte. Pravidlo z praxe: každých 1 000 Kč jiných splátek ubere zhruba 180 000 Kč z hypotéky.

Kdyby náš pár splácel auto 4 500 Kč měsíčně, podle splátky by dosáhl už jen na zhruba 3,6 milionu místo 4,4. Auto by mu ubralo skoro 800 tisíc.

To samé platí pro nákupy na splátky, kreditní karty nebo kontokorent. Kreditku v šuplíku banka bere, jako byste ji měli celou vyčerpanou, a počítá z jejího limitu měsíční splátku. Karta s limitem 40 000 Kč vám tak může ubrat až zhruba 350 000 Kč hypotéky. Podrobně o tom píšu v samostatném článku.

Na co si dát pozor

• Maximum neznamená rozumné. To, že vám banka půjčí 4,4 milionu, ještě neznamená, že byste si je měli vzít. Na rovinu: lidi spíš brzdím. Nikdy nechci jít na hranu. Stát se může cokoliv, kdykoliv, komukoliv.
• Počítejte s náklady navíc. Kromě vlastních peněz na byt budete potřebovat i na stěhování, vybavení a rezervu na pár měsíců splátek.
• Neberte si nic nového na splátky. Pokud plánujete hypotéku, nekupujte teď telefon, gauč ani auto na splátky. Ubírá vám to z hypotéky.
• Každá banka počítá trochu jinak. Stejný člověk může v jedné bance dosáhnout na víc než v jiné. Proto se vyplatí porovnat víc bank.

Závěr

Kolik vám banka půjčí, si spočítáte ze tří čísel. Příjem na ruku, splátky, které už máte, a vlastní peníze. Nejnižší výsledek je váš strop.

Pokud si nejste jistí, napište mi, kolik vyděláváte a co máte našetřeno. Spočítáme to spolu. Moje služba vás nic nestojí.

Časté otázky

Půjčí mi banka, i když mám plat 30 tisíc?

Často ano. S čistým příjmem 30 000 Kč a bez jiných splátek vychází orientačně hypotéka kolem 2 milionů korun. Hodně záleží na tom, jestli žádáte sami, nebo ve dvou, a kolik máte vlastních peněz.

Počítá banka s hrubou, nebo čistou mzdou?

S čistou. Tedy s tím, co vám opravdu přijde na účet.

Kolik vlastních peněz potřebuji?

Do 36 let alespoň 10 % z hodnoty nemovitosti, od 36 let alespoň 20 %. K tomu rezervu na poplatky, stěhování a nečekané výdaje.