Hypotéka pro OSVČ a živnostníky: co banka chce vidět

Živnostníci za mnou často chodí naštvaní. Fakturují milion i víc za rok, a banka jim nabídne hypotéku jako člověku s minimální mzdou. Na rovinu: banka vás neposuzuje podle toho, kolik vám přijde na účet. Posuzuje vás podle toho, co máte v daňovém přiznání. A to je u podnikatelů často mnohem méně.

Jak dlouho musíte podnikat

Většina bank chce, abyste podnikali celý rok a měli za sebou podané daňové přiznání.

Pokud jste začali podnikat nedávno, neznamená to automaticky „ne“. Nejkratší cesta, kterou znám, je šest měsíců. Po půl roce podnikání umí některé banky, například ČSOB, spočítat váš příjem z výpisů z účtu za poslední tři měsíce.

Pozor na jednu věc. Těch šest měsíců se počítá od založení živnosti, ne od první faktury.

Mám odejít ze zaměstnání a podnikat?

Vezměme si člověka, který v zaměstnání bere 44 000 Kč na ruku a dostal nabídku dělat totéž na živnost za zhruba 100 000 Kč fakturace měsíčně. I ta nejvstřícnější banka by z toho uznala kolem 55 000 Kč. Zhruba milion hypotéky navíc. Jenže až po roce podnikání. Jako zaměstnanec dosáhne na hypotéku hned po zkušební době.

Když potřebujete bydlet do roka, vyhraje zaměstnání. Když máte čas, může být dlouhodobě lepší živnost.

Z čeho banka počítá váš příjem

U živnostníka banka obvykle vezme poslední daňové přiznání. A nedívá se na to, kolik jste vyfakturovali. Dívá se na zisk. Tedy na to, co zbyde, když od příjmů odečtete výdaje.

Většina živnostníků si výdaje neuplatňuje podle skutečných účtenek. Uplatní si takzvaný výdajový paušál. To znamená, že stát vám bez dokládání uzná určité procento z příjmů jako výdaje. U řemesla je to 80 %, u většiny ostatních živností 60 %.

Pro daně je to výhodné. Pro banku to ale znamená, že váš zisk je na papíře malý. A z malého zisku je malá hypotéka.

Další věc: banka obvykle vezme zisk z přiznání a vydělí ho dvanácti. I když jste podnikali jen část roku.

Měl jsem klienta, který začal podnikat v červenci. Za půl roku měl zisk kolem 100 000 Kč. Ve skutečnosti tedy zhruba 16 000 Kč měsíčně. Banka ale vydělila dvanácti, protože přiznání je za rok. Vyšlo jí kolem 8 000 Kč měsíčně. A ani to nevzala celé. Když jsme našli banku, která to umí spočítat jinak, přidalo mu to zhruba půl milionu hypotéky.

Pojďme to spočítat

Vezměme si truhláře. Za rok vyfakturuje 1 200 000 Kč. Uplatňuje výdajový paušál 80 %, protože truhlářství je řemeslo.

• Příjmy za rok: 1 200 000 Kč
• Paušální výdaje 80 %: 960 000 Kč
• Zisk v přiznání: 240 000 Kč
• Měsíčně: 20 000 Kč

Pro banku tedy truhlář „vydělává“ 20 000 Kč měsíčně. Přitom mu na účet chodí mnohem víc.

Počítám s modelovou sazbou 5,5 % a splatností 30 let. Když vezmeme pravidlo, že splátka má být do zhruba 40 % příjmu, vychází splátka 8 000 Kč. To odpovídá hypotéce kolem 1,4 milionu korun. Na byt to většinou nestačí.

Pro srovnání: grafik s volnou živností a stejnou fakturací by měl paušál 60 %. V přiznání by mu zůstalo 480 000 Kč, tedy 40 000 Kč měsíčně. Hypotéka by vyšla zhruba na 2,8 milionu, tedy dvakrát vyšší.

Co s tím? Některé banky umí u živnostníků počítat i jinak, například z obratu, tedy z toho, kolik vyfakturujete. A některé mají pro určité obory příznivější výpočet. Proto u podnikatelů vždy porovnávám víc bank. Rozdíl mezi nimi bývá velký.

Paušální daň: proč vás banka „nevidí“

Pokud platíte paušální daň, nepodáváte daňové přiznání. Banka tedy nemá z čeho vycházet. Nic se neděje, jen musí váš příjem zjistit jinak.

Banky v tom případě chtějí obvykle výpisy z podnikatelského účtu za posledních několik měsíců. Z nich spočítají, kolik vám přišlo. Pak od toho odečtou výdaje podle druhu živnosti, stejně jako u paušálu. A některé odečtou i samotnou paušální daň, kterou platíte.

Pro banku jste s paušální daní tak trochu záhada. Některé banky s ní umí pracovat, jiné skoro vůbec. Výběr bank je tedy menší.

Pokud plánujete hypotéku, zvažte, jestli z paušální daně na rok nevystoupit a nepodat normální přiznání. Zaplatíte nejspíš víc na daních. Ale budete vybírat z většiny bank. Nechte si spočítat obojí. O paušální dani na příští rok se rozhoduje vždy na jeho začátku. Pro rok 2027 je termín 11. ledna 2027.

Co z toho plyne: posílejte všechny platby od zákazníků na jeden podnikatelský účet. Většina bank uzná jen to, co na účtu vidí a co jde doložit fakturou.

Nárazové faktury

Banka má ráda pravidelnost. Když fakturujete každý měsíc podobné částky, působí to jako stabilní příjem.

Když máte jednu velkou fakturu za rok a jinak skoro nic, záleží hodně na bance. Většině bank stačí přiznání a doklad, že jste daň zaplatili. Některé ale chtějí i výpisy za šest měsíců. A z nich vyškrtnou nejsilnější a nejslabší měsíc. Když vám peníze přišly jednou fakturou, nezbude po škrtnutí skoro nic.

Viděl jsem to u klienta, který měl za rok kolem 2 milionů, ale v jedné faktuře. Stejné přiznání, jiná banka, úplně jiné číslo. Proto mi vždycky řekněte nejen kolik vyděláváte, ale i jak vám peníze chodí.

Úvěr na firmu není na bydlení

Na schůzkách to slyším často. „Vezmu si úvěr na IČO a koupím si za něj byt.“ Na vlastní bydlení to nedoporučuji. Na bydlení slouží hypotéka na vás jako na člověka. A rozdíl je velký:

• Je dražší. Úrok bývá zhruba o procento vyšší. Na každý milion je to kolem 640 Kč měsíčně navíc (počítám s 6,5 % místo 5,5 % na 30 let). U 4 milionů skoro 2 600 Kč měsíčně.
• Dražší předčasné splacení. U podnikatelského úvěru můžete zaplatit 3 až 5 % ze splacené částky. U hypotéky je to nejvýš 1 % a maximálně 50 000 Kč.
• Menší ochrana. Podnikatelský úvěr nechrání zákon, který chrání běžné lidi s hypotékou a půjčkami.

Na co si dát pozor

• Mluvte s účetní dřív, než podáte přiznání. Pokud plánujete hypotéku v příštím roce, řekněte to účetní předem. Je to vždycky něco za něco. Nižší daně znamenají menší hypotéku.
• Nemějte dluhy na daních a pojištění. Nedoplatek na finančním úřadě, sociálním nebo zdravotním pojištění je pro banku vážný problém.

Závěr

Hypotéka pro OSVČ jde. Jen je potřeba vědět, co banka uvidí na papíře, a vybrat banku, která váš typ podnikání počítá nejlépe.

Napište mi, co děláte a jak máte nastavené daně. Spočítáme to spolu. Moje služba vás nic nestojí.

Časté otázky

Dostanu hypotéku, když podnikám teprve pár měsíců?

Nejdřív po šesti měsících od založení živnosti, a jen u některých bank. Většina bank chce rok podnikání a podané přiznání.

Můžu mít hypotéku, když platím paušální daň?

Ano, ale ne v každé bance. Banka váš příjem spočítá z výpisů z podnikatelského účtu, protože přiznání nemáte. Některé banky to skoro neumí.