Končí vám fixace hypotéky? Co udělat pár měsíců předem

Fixace je doba, po kterou máte u hypotéky pevně danou sazbu. Typicky tři, pět nebo deset let. Když skončí, banka vám nabídne novou sazbu. A ta může být hodně jiná než ta, na kterou jste byli zvyklí. Na schůzkách vidím, že lidé to často řeší až na poslední chvíli. Přitom tady platí: čím dřív začnete, tím víc máte v ruce.

Proč je to teď tak velké téma

Spousta lidí si hypotéku sjednávala v letech, kdy byly sazby velmi nízké. Podle odhadu České národní banky končí v roce 2026 fixace hypotékám za zhruba 470 miliard korun. Původně byly v průměru sjednané kolem 3,2 %. Splátka se dotčeným lidem zvýší v průměru zhruba o 1 900 Kč měsíčně.

A nekončí to letos. V roce 2027 jde o zhruba 530 miliard, v roce 2028 o nejméně 600 miliard. Tam ale byly původní sazby vyšší, kolem 4,3 %, takže skok bude menší.

Pro srovnání: průměrná nabízená sazba hypoték byla v říjnu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu 5,79 %. Je to nejvíc za poslední dva roky.

Pojďme to spočítat

Vezměme si hypotéku 3 miliony korun na 30 let. Byla sjednaná se sazbou 3 % a fixací na pět let. Splátka byla zhruba 12 650 Kč.

Po pěti letech zbývá doplatit asi 2,67 milionu. Teď končí fixace a na dalších 25 let se počítá nová sazba.

Rozdíl jen půl procentního bodu, tedy mezi 5,29 % a 5,79 %, dělá zhruba 800 Kč měsíčně. Za pět let fixace je to skoro 48 000 Kč. To jsou peníze, o které jde, když se rozhodnete jednat, nebo jen podepsat, co přijde poštou.

Počítám s modelovými sazbami. Vaše skutečná nabídka bude jiná podle banky, výše dluhu a délky nové fixace.

Co udělat několik měsíců předem

1. Zjistěte si přesné datum konce fixace. Najdete ho ve smlouvě nebo v internetovém bankovnictví. Lidé se v něm překvapivě často spletou o pár měsíců.

2. Nečekejte na dopis z banky. U běžné hypotéky vám banka musí novou sazbu oznámit nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Když začnete srovnávat až pak, nemáte na to moc času.

3. Zeptejte se své banky dřív. Řekněte jim, že vám končí fixace a že se díváte i jinam. Banky budou letos a příští rok o lidi s končící fixací soupeřit. Vaše banka vás nechce ztratit.

4. Nechte si udělat nabídky i jinde. Zjistit si nabídku v jiné bance je nezávazné. A s ní v ruce se u vlastní banky vyjednává mnohem lépe.

5. Porovnávejte celkové náklady, ne jen sazbu. Nízká sazba může být podmíněná pojištěním nebo dalšími produkty. Sledujte, kolik vás hypotéka bude stát celkem.

6. Nenechte se tlačit. Na schůzkách často slyším: „Banka mi volala, že sazby porostou, ať podepíšu do pátku.“ Klid. Zvýšení o 0,2 až 0,3 procentního bodu dělá u hypotéky 3 miliony na 30 let zhruba 380 až 570 Kč měsíčně. Není to zanedbatelné, ale není to důvod podepsat něco, co jste si nepřečetli a neporovnali.

Zůstat, nebo přejít jinam?

Na konci fixace můžete přejít k jiné bance bez sankce. Nová banka vaši hypotéku doplatí a vy pak splácíte u ní. Počítejte ale s tím, že se znovu zapisuje zástava na katastru. Zástava znamená, že nemovitost slouží bance jako záruka. Poplatek za zápis je 2 000 Kč. Některé banky mohou chtít i nový odhad nemovitosti.

Často se ale vyplatí zůstat. Když vaše banka nabídne stejné nebo podobné podmínky jako konkurence, ušetříte si papírování. Je to vždycky něco za něco.

Na rovinu: kvůli desetině procenta bych banku neměnil. Sazba je pro mě až na třetím nebo čtvrtém místě. Důležitější je, jak se s bankou dá domluvit potom. Jestli vám dovolí splatit část dřív, přesunout zástavu na jiný byt, nebo později snížit sazbu. Banka je parťák na dlouhou dobu.

A i když fixace ještě nekončí, můžete se své banky zeptat, jestli by vám sazbu nesnížila. Nárok na to nemáte. Ale u velkých bank to v praxi často projde. Napsat jednou za fixaci, že u nich chcete zůstat, ale chcete lepší podmínky, nic nestojí. Rozdíl jednoho procentního bodu dělá u 3 milionů na 30 let skoro 2 000 Kč měsíčně.

Konec fixace je chvíle, kdy můžete splatit víc

Na konci fixace můžete zdarma splatit jakoukoliv část hypotéky, klidně celou. Pokud máte úspory, které nepotřebujete jako rezervu, je to dobrá příležitost dluh zmenšit.

Než to uděláte, položte si jednu otázku. Umíte s těmi penězi jinde vydělat víc, než kolik platíte na úroku? Pokud ne, splacení dává smysl. A vždycky si nechte rezervu aspoň na pár splátek. Stát se může cokoliv, kdykoliv, komukoliv.

Mimo konec fixace můžete jednou ročně k výročí smlouvy splatit zdarma až 25 % z výše úvěru. Jak a kdy to bance oznámit, má každá banka trochu jinak. Počítejte zhruba se dvěma měsíci předem.

Pokud byste chtěli banku změnit uprostřed fixace, banka si může říct o poplatek. Ten je maximálně 1 % ze splacené částky a nejvýš 50 000 Kč. Čím méně z fixace zbývá, tím bývá menší. Přesnou částku vám banka vyčíslí k jakémukoliv datu, obvykle do deseti dnů. Proto se vyplatí řešit velké změny hlavně na konci fixace.

Jakou délku fixace zvolit

Tady vám neřeknu jednu správnou odpověď. V říjnu 2026 byly podle Swiss Life Hypoindexu kratší fixace levnější než delší. Na jeden rok kolem 5,42 %, na deset let kolem 6,35 %. To platí pro hypotéky do 80 % hodnoty nemovitosti.

Kratší fixace je teď levnější, ale za rok nebo dva budete sazbu řešit znovu a nevíte, kde bude. Delší fixace je dražší, ale máte jistotu na dlouho.

Rozhodněte se podle toho, jak moc byste unesli vyšší splátku a co plánujete v příštích letech. Plánujete prodej, větší splátku nebo stěhování? Pak dává smysl něco jiného, než když chcete deset let klid.

Na co si dát pozor

• Nepodepisujte první nabídku automaticky. Pokud nic neuděláte, obvykle vám prostě začne platit nová sazba, kterou vám banka nabídla.
• Hlídejte si lhůty ve smlouvě. Některé smlouvy mají krátké termíny na reakci.

Závěr

Konec fixace není něco, co se vám stane. Je to chvíle, kdy si můžete vybrat. Stačí začít pár měsíců předem.

Napište mi, kdy vám fixace končí a jakou nabídku máte. Spočítáme to spolu a porovnáme s tím, co nabízí jiné banky. Moje služba vás nic nestojí.

Časté otázky

Kdy začít řešit konec fixace?

Ideálně tři až šest měsíců předem. Některé banky umí novou sazbu domluvit i dřív.

Musím na konci fixace zůstat u své banky?

Nemusíte. Na konci fixace můžete bez sankce přejít jinam nebo hypotéku splatit.